¿Qué es el "efecto Dolina" y por qué se ha convertido en uno de los riesgos clave en el mercado inmobiliario de Rusia y la CEI? Análisis de amenazas para inversores, razones de la anulación judicial de transacciones y recomendaciones para proteger al comprador.
El término "efecto Dolina" se ha vuelto común tras un caso resonante relacionado con la famosa cantante Larisa Dolina. Este término hace referencia a un esquema fraudulento en el que el vendedor de un departamento (generalmente una persona mayor) anula la transacción a través de la corte, alegando que fue víctima de estafadores telefónicos. Este esquema permite al "vendedor" recuperar la vivienda, manteniendo el dinero pagado por el comprador. La aparición del término ha sido documentada en medios de comunicación e incluso en fuentes enciclopédicas: por ejemplo, a finales de 2025 apareció en Wikipedia un artículo con una descripción detallada de este fenómeno (principalmente relacionado con casos de vendedores ancianos).
Historia de la aparición del término
En el centro de la historia se encuentra el caso de Larisa Dolina. En el verano de 2024, la cantante vendió su departamento en Moscú, entregó el dinero a los delincuentes (parte a través de "cuentas seguras") y posteriormente se dio cuenta de que había sido estafada. En septiembre de 2025, la corte declaró la transacción como inválida debido a un "vicio del consentimiento" de Dolina (ella había sido engañada), devolviéndole el departamento, mientras que la compradora perdió tanto su vivienda como su dinero. Este precedente resonante sirvió como señal: en todo el país empezaron a aparecer historias similares. Los vendedores y sus familiares comenzaron a acudir a los tribunales con demandas para recuperar sus viviendas, argumentando que habían sido engañados. En los medios de comunicación y dentro de los círculos legales, este esquema pasó a denominarse "efecto Dolina", haciendo que un caso aislado se convirtiera en un miedo generalizado en el mercado de la vivienda secundaria.
Aspecto legal del problema
El conflicto de intereses legales es simple: por un lado está la protección de los derechos del "vendedor afectado" (especialmente si es un anciano, vulnerable) para recuperar su propiedad, y por otro lado están los derechos del comprador de buena fe de preservar su vivienda adquirida. Dado que generalmente resulta imposible probar una conexión delictiva entre el comprador y los estafadores, los tribunales a menudo aplican normas que protegen al vendedor de la confusión o el engaño. Las principales razones para declarar una transacción inválida son el engaño sustancial del vendedor o el fraude (art. 178, 179 del Código Civil de la Federación Rusa).
- Los tribunales a menudo declaran nulas las transacciones con vendedores vulnerables según los art. 177-179 del Código Civil de la Federación Rusa (incompetencia, confusión, fraude).
- En la práctica, después de impugnar el contrato, el comprador queda sin la propiedad y rara vez se le devuelven los fondos pagados; a menudo, el dinero permanece "retenido" hasta que finaliza el proceso penal contra los estafadores.
- La posición de los tribunales es proteger a la "parte débil" en la transacción: si se demuestra que el vendedor actuó "sin ser consciente" (debido a su edad, enfermedades, estrés o presión), el contrato se anula, a pesar de la legalidad formal de su formalización.
Escalabilidad y consecuencias para el mercado
El problema se ha expandido más allá de un solo caso: en 2025, miles de transacciones fueron impugnadas en toda Rusia bajo esquemas similares. Incluso si las cifras oficiales de transacciones permanecen estables, los participantes en el mercado han notado un aumento en la ansiedad. Los compradores están renunciando a transacciones con precios sospechosamente bajos o con vendedores ancianos y exigen garantías adicionales. Muchas transacciones secundarias ahora son acompañadas de verificaciones adicionales y condiciones.
- En las grandes ciudades se ha observado un aumento drástico en los pagos seguros: por ejemplo, notarios de San Petersburgo informan que, para el otoño de 2025, el número de transacciones a través de depósitos notariales se ha más que duplicado.
- Los agentes inmobiliarios indican que las transacciones con "departamentos de jubilados" se están volviendo más complicadas: se requieren certificados del dispensario psiquiátrico, la participación de familiares del propietario, grabación de videoconferencias y un examen detallado de documentos.
- Es probable que haya una disminución en la liquidez de este tipo de propiedades: el mercado teme ofertas "volátiles", y las viviendas de los ancianos se comercializan con descuento o permanecen más tiempo a la venta.
Riesgos para compradores y vendedores
- Comprador: pérdida del derecho de propiedad (el departamento regresa al antiguo propietario), congelación de fondos invertidos y obligaciones hipotecarias, gastos judiciales prolongados y riesgos reputacionales.
- “Vendedor” víctima: riesgo de quedar sin departamento y sin dinero (especialmente si los fondos fueron entregados a estafadores), presión por parte de familiares y autoridades, necesidad de testificar y participar en litigios.
Reacción del estado y la comunidad profesional
El estado ha comenzado a seguir de cerca la situación. En la Duma Estatal se están discutiendo proyectos de ley y medidas protectoras: se propone la certificación notarial obligatoria de transacciones inmobiliarias, el seguro obligatorio de departamentos en circunstancias especiales, y la implementación de un "período de enfriamiento" (retención de fondos en un depósito bancario durante varios días). Las agencias están coordinando la evaluación de la práctica judicial. Las comunidades profesionales también están proponiendo nuevos estándares: por ejemplo, ampliar los derechos de los notarios en la verificación de la historia del objeto y el estado del vendedor, intensificar el cumplimiento bancario (prohibición de "cuentas seguras") y desarrollar recomendaciones para agentes inmobiliarios en transacciones con propietarios vulnerables.
Recomendaciones prácticas para compradores
Para reducir el "efecto Dolina" en una transacción concreta, los compradores deben:
- Verificar detenidamente al vendedor y el objeto: solicitar un extracto reciente del Registro Estatal de Derechos Inmobiliarios (que revela la cadena de propietarios y limitaciones), estudiar los documentos que establecen derechos y la presencia de cargas.
- Evaluar la condición del vendedor: reunirse en persona, aclarar la situación familiar y patrimonial, analizar señales sospechosas (descuentos drásticos, urgencia, estado emocional).
- Realizar la transacción bajo el control de expertos: involucrar a un abogado experimentado y notario, gestionar los pagos a través de una carta de crédito bancaria o un depósito notarial, donde los fondos se entregan al vendedor solo después del registro de la transacción.
- Involucrar garantías: si es posible, incluir a familiares del vendedor o avalistas en la transacción que confirmen la voluntariedad de su voluntad y estén dispuestos a devolver el dinero al comprador si la transacción se cancela.
- Considerar el seguro de título: tal póliza puede compensar los fondos pagados en caso de que la transacción sea declarada inválida posteriormente.
Recomendaciones prácticas para propietarios ancianos
Para no convertirse en parte de una historia así, los propietarios ancianos deben:
- No confiar en llamadas sospechosas: ignorar mensajes "de las autoridades" y ofertas para transferir dinero a "cuentas seguras" de desconocidos.
- Consultar antes de vender: discutir las condiciones con familiares de confianza y un abogado, no realizar transacciones urgentes bajo presión y no firmar documentos sin entender su contenido.
- Realizar transacciones de forma confiable: si es posible, llevar a cabo la certificación notarial y la inventariación de bienes, evitar la formalización de amplios poderes sin necesidad.
- Utilizar mecanismos de protección: de acuerdo con sus seres queridos, formalizar poderes limitados, tutela o prohibiciones sobre transacciones registradas sin la participación personal. También considerar la elaboración de un testamento o un contrato matrimonial, para determinar de antemano el destino de la propiedad.
Escenarios futuros posibles
Si la práctica actual se mantiene, la cantidad de disputas judiciales y desconfianza solo aumentará: las transacciones se volverán más costosas y largas, y el segmento de vendedores ancianos podría ralentizarse. Al mismo tiempo, las autoridades y el negocio buscan un equilibrio de intereses. Entre las medidas discutidas se encuentran la expansión de la práctica de seguro de título obligatorio, la introducción de un "período de enfriamiento" (por ejemplo, retención de fondos en el banco durante una semana), la creación de registros centralizados de riesgos y la obligación de verificar el estado mental y financiero del propietario de la transacción.
Conclusiones
El "efecto Dolina" no es un caso aislado de notoriedad, sino un síntoma de la vulnerabilidad sistémica del mercado inmobiliario ante el fraude y la incertidumbre legal. Los inversores deben recordar que las transacciones inmobiliarias requieren una preparación minuciosa y apoyo profesional, especialmente si el vendedor es vulnerable. Solo un enfoque integral —una verificación exhaustiva del objeto, acompañamiento notarial, una organización cuidadosa de los pagos y seguro de riesgos— permitirá evitar pérdidas costosas. Sin estas medidas, el "efecto Dolina" puede afectar prácticamente a cualquier comprador de vivienda.
